美国购物中心的兴衰：如何应对新挑战？

未来购物中心：充满创意的世界

• 自上世纪50年代开始出现以来，购物中心就成为了典型的美国购物体验，是繁华的零售、餐饮和娱乐的殿堂。

• 购物中心的兴起 coincided with the growth of the suburbs，特别是在1970年代达到鼎盛时期，成为了美国社交生活的重要场所。

• 然而，如今走进美国的购物中心，却看到了与以往截然不同的景象，其中的大量关店和空旷走廊已经成为了常态。

• 购物中心之所以能够生存和繁荣，很大程度上要归功于它们的锚定商店，这些商店位于购物中心的边缘，面向停车场，比如梅西百货、西尔斯或是J.C. Penney等。

• 锚定商店吸引了大量顾客，因此它们通常支付很少的租金，同时也成为了购物中心的核心吸引力所在。

未来购物中心：充满创意的世界

购物中心面临的挑战

• 购物中心约80%的收入来自内部的直营店。

• 过去几十年，购物中心面临来自各个方面的挑战。

• 首先，购物中心数量过多，竞争激烈。

• 90年代初期，购物中心开始相互竞争，加拿大的人均零售面积已经远远超过了欧洲。

• 2008年金融危机导致整体零售支出下降，购物中心和百货商店尤其面临新的挑战。

• 2000年初期，随着在线购物的兴起，购物中心开始遭受损失。

• 购物中心没有了被动顾客，不再是必须亲自前往购物的地方，而是可以舒适地在家中完成购物。

• 多年来，百货商店逐渐不再那么重要，许多百货商店已经关闭。

• 许多品牌如Sears、JCPenney等相继破产，影响了整个行业。

• 购物中心的命运往往与百货商店息息相关，如果百货商店关闭门店，购物中心也会受到影响。

• 像亚特兰大西南部的Greenbrier购物中心，长期面临诸多问题，典型代表了今天购物中心所面临的困境。

• Greenbrier购物中心自1965年开始服务亚特兰大这一以黑人和中产阶级为主的地区。

• 开始时主要是以百货商店为锚点，比如JCPenney和后来被Macy's收购的Riches。

• 购物中心内还设有了第一家以这种格式出现的Chick-fil-A餐厅，具有代表性的历史模板。

购物中心面临的挑战

格林布赖尔购物中心的转变

• 梅西商场即将退出购物中心，这意味着购物中心将失去一个重要的吸引人气的锚点。

• 这让格林布赖尔购物中心成为了美国其他一些普通购物中心的一个案例或试验。

• 当大型百货公司基于商业决策试图呆在高品质购物中心时，那这些普通购物中心该如何生存？他们的下一个策略是什么？

• 格林布赖尔购物中心是一个典型的案例，展示了美国中产阶级的下降与购物中心健康状况的密切关联。

• 周边地区的中位收入在过去15年里减少了6905美元，降至每年20756美元。

• 尽管如此，居民和店主们依然希望格林布赖尔购物中心能迎来更好的时光。

• 购物中心的构成来自助力推动它们的人和社区，格林布赖尔依然是人们前往并珍爱的地方。

• 尽管从表面上看，它并没有成为一个繁荣的购物中心的元素，但仍有许多现有的成分和居民在很多方面认为：他们一辈子都为了体验美国梦——在一个繁华商场附近的绿树成荫的独栋住宅里，有一个很棒的梅西商场，然后现在他们很不愿意看到这一切被夺走。

• 如今梅西商场离开了，格林布赖尔购物中心可能会从许多购物中心在金融危机后的做法中汲取灵感，不再侧重购物，而是侧重体验。

• ‘体验’成为了一个趋势，不仅仅意味着购物，也包括如水上乐园、举办音乐会等，让人们想要去那里，不仅仅是为了购物。

• 还有一种趋势是要让店铺变得更漂亮，有‘打卡’的瞬间，让人们想要拍照。

格林布赖尔购物中心的转变

购物中心在疫情中的困境

• 历史上，购物中心一直是青少年喜欢聚集、见朋友和展示自己的地方。在疫情爆发之前，大约95%的Z世代青少年在三个月内去过购物中心，青少年一直是购物中心繁荣的关键。

• 但是，2020年的封锁导致大部分购物中心一度关闭，这给购物中心带来了另一个问题。根据绿街顾问公司的数据，2022年的净收入损失大约占比10%，这意味着大部分购物中心的发展前景不容乐观。

• 购物中心的未来发展将取决于当地的经营决策以及对物业的投资。对于主要由B至D级购物中心组成的绝大多数购物中心来说，它们所面临的压力令人担忧，因此是否能在零售业中生存下去将成为一个问题。

购物中心在疫情中的困境

美国商场的未来

• 美国各地的商场多数都是高端商场，比如位于佛罗里达州迈阿密的巴尔哈伯商场、纽约长岛的美国曼哈塞特以及洛杉矶的格罗夫商场。这些商场都聚集了高端品牌，业绩也相当不错。

• 商场的高效运营是成功的重要因素之一。其销售额每平方英尺非常可观，同时它们也在商场的实际投资方面做了很多努力。商场不仅要美观，还必须提供富裕购物者期望得到的所有服务。

• 对于那些无法重现辉煌岁月的商场来说，未来将会怎样呢？对许多商场来说，这意味着关闭，然后希望能够进行转型。如果无法吸引新的用途，昂贵的改建成本可能会成为阻碍。目前仍有相当多的商场待建，亚马逊一直在收购更多的这些地点，建设大型配送中心。

• 许多社区认为这是一个重建的机会，重建废弃商场可以帮助社区应对挑战。商场的重复利用主要表现为办公空间、医疗保健或教育场所，以及拆除重建、绿化为社区公园等方式。

• 虽然许多分析师表示，疫情后的零售购物可能会给美国商场带来一些新生机，但对不少商场来说，它们的时间不多了。因此，无论你生活在哪里，现在可能是最后一次光顾商场、享受美食、购物，并告别的时候了。

美国商场的未来

Conclusion:

购物中心的未来发展将取决于当地的经营决策以及对物业的投资。购物中心应该关注体验的提升，如摒弃侧重购物，而是侧重体验，引入更多娱乐元素。同时，注意发展高端商场，提升运营效率并寻求新的商场用途。在疫情后，购物中心将迎来一些新生机，但对于无法重现辉煌的商场来说，转型或重建可能是更好的选择。